这届酒店玩起“拼楼”了 老旧物业迎来第二春。近年来，城市中许多老旧物业悄然变身，曾经的企业总部、闲置写字楼甚至烂尾楼被改造成了酒店。例如，格美集团斥资13.1亿元接手上海阳光城总部，计划将其转型为酒店或租赁住房；佛山空置两年多的原龙行总部大楼也将改造为全季酒店。最引人注目的是贵州“天下第一水司楼”，这座因资金链断裂沉寂多年的烂尾楼，2025年经格美集团改造为紫林山豪利维拉酒店，在国庆期间最贵房型达3688元/晚，入住率超60%，实现了从烂尾到盈利的转变。
酒店行业已经过了野蛮生长的阶段，市场趋于饱和，增量放缓，存量市场的竞争愈发激烈。数据显示，2024年全国酒店总量突破37万家，客房规模达1850万间。在这种背景下，老旧物业成为破局的关键。这些物业大多位于城市核心地段，具备成熟的区位优势和潜在客群基础，改造潜力巨大。对酒店集团来说，拿下这些物业不仅省去了从零开始建楼的成本，还能快速切入目标市场、拓展业务版图。例如，山东蓬莱区东部创发新区核心板块的宏泰总部创业大厦，正以“亚朵+丽呈+希尔顿”的组合模式，成为房地产行业转型的标杆。
改造老旧物业比新建酒店划算得多。新建酒店需要拿地、设计、施工，涉及高额土地出让金和建材、人工成本，建设周期长，资金回笼慢。而改造老旧物业可以充分利用原有建筑结构，减少大规模土建工程，降低成本。从长远看，改造后的酒店凭借核心区位和优化设施，更容易吸引客源，竞争力不弱。
对于高空置、难去化的存量物业而言，酒店业态是救命稻草。商业地产进入存量时代，大量物业面临空置和变现困境。引入酒店不仅能激活沉睡资产，填补区域住宿缺口，还能带动周边商业活力。如佛山原农行总部大楼，空置两年后，佛山市建鑫住房租赁有限公司与华住集团合作，将其改造成全季酒店，成功盘活了资产。
在存量物业改造实践中，酒店行业的空间利用方式越来越多元。较火的是“拼楼”模式，即在同一栋楼内分布多个不同品牌的酒店。这种梯度化品牌组合既覆盖了更广泛的消费层级，又能通过共享大堂、电梯等公区设施降低运营成本。然而，“拼楼”也存在一些问题，如品牌价值稀释和人员管理混乱。高端客人频繁遇到经济型酒店客流，容易产生落差感。此外，多品牌共享空间导致服务责任不清，影响整体口碑。
为了更好地释放旧楼价值，酒店业可以跳出单一思维，探索更多可能性。例如，根据楼层特点和客群需求，将每一层赋予不同功能，让每一寸空间都产生收益。低楼层可打造成开放式商业空间，引入咖啡店、轻食店等，形成“酒店+社区商业”的流量闭环。中高楼层则可尝试差异化住宿分区，针对不同客群设计房型，并在顶层加建屋顶酒吧、观景露台，提升客单价。
此外，以酒店物业为核心，联动周边商业、文旅、产业资源，形成“1公里生活圈”，通过资源互换实现价值最大化。例如，与周边商场、餐厅、影院签订合作协议，给酒店住客提供专属折扣，同时周边商户也能为酒店导流。
最后，解决“拼楼”痛点的方法包括物理区隔和体验分层。划分高端品牌与经济型品牌的专属区域，设立独立电梯厅，减少动线交叉。高端楼层采用独立装修风格，增设专属公共空间，提供差异化服务。统一管理并明确权责，整合各品牌的安保、保洁、工程团队，实行“统一调度、分区负责”。
老旧物业与酒店业态的跨界融合，不仅是酒店业在存量市场中破局突围的关键选择，也是城市空间资源盘活与更新的创新路径。尽管过程中难免遇到挑战，但只要找对方法，就能让老物业焕发新活力，实现多方共赢的局面。未来，随着空间利用和运营管理的不断升级，或许还会有更多惊喜玩法出现。
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